Une fois en quête d’un prêt pour la réalisation d’un projet, il importe d’avoir une idée sur sa capacité d’emprunt. Elle permet de savoir dans quelle mesure l’idée de ce qu’on pense réaliser est possible. Elle renvoie donc à une appréciation juste de ses charges, de ses revenus réels, de sa capacité d’endettement, etc. Retrouvez de quoi il est vraiment question dans cet article.
La capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?
C’est un terme qui renvoie au prêt maximum qu’un individu ou un foyer peut obtenir d’une institution financière d’après ses revenus et ses charges en un temps donné. La capacité d’emprunt est aussi connu sous le nom de « capacité de remboursement ».
Elle manifeste la capacité de l’emprunteur à supporter le délai de paiement du prêt réalisé. L’évaluation de la faisabilité du projet pour lequel un prêt a été réalisé dépend de sa détermination.
Entre autres, la capacité d’emprunt est par excellence l’indice de solvabilité qu’une banque détermine elle-même. Ceci en se basant sur les papiers justificatifs contenus dans le dossier du demandeur de prêt. Toutefois, il importe en tant que client d’en avoir connaissance avant le processus de demande.
Pour être plus pointilleux sur la définition de la capacité d’emprunt, on dira qu’il s’agit de la somme maximale à laquelle un demandeur de prêt peut prétendre. Ceci tout en gardant dans son cycle de paiement une réserve lui permettant de vivre convenablement.
Cette réserve, c’est le reste à vivre. Il désigne l’argent disponible dans la bourse du foyer après déduction des charges. Cette somme permet la couverture des dépenses courantes (alimentaire, frais de transport, etc.).
Ses déterminants
Il est vrai que la capacité d’emprunt est fonction des charges et des revenus du demandeur. Mais elle dépend également d’autres éléments comme :
- Le montant de la contribution personnelle dans le cas d’un prêt avec apport ;
- Le délai de paiement du doit ;
- Le pourcentage du crédit (révisable, semi-fixe, fixe) ;
- Le type d’acquisition (neuf ou ancien, investir en location, résidence principale, etc.) ;
- Les honoraires du notaire ;
- Le statut du demandeur (célibataire ou en couple, âge, état de santé, etc.) ;
- La capacité d’endettement qui est généralement fixé à un taux d’endettement de 33 %.
Entre autres, il faut préciser qu’aucun détail concernant le projet ne peut être omis.
Comment la capacité d’emprunt est-elle calculée ?
Le calcul de la capacité d’emprunt ou de remboursement mensuel se réalise à partir de formule mathématique repartie en plusieurs étapes.
À la première étape, il sera question de déterminer son reste à vivre. Pour ce faire, deux possibilités se présentent à savoir :
- Revenus mensuels – Charges mensuelles ;
- (Revenus annuels – Charges annuelles) / 12.
À la seconde étape, il s’agira de trouver la capacité de remboursement mensuelle en multipliant le reste à vivre trouvé par le taux d’endettement acceptable qui est de 33 %.
- Capacité de remboursement par mois : reste à vivre × 0,33.
La troisième étape consistera à déterminer la capacité d’emprunt totale. Pour ce faire, il faut multiplier la capacité de remboursement mensuelle obtenue par le nombre de mois sur lequel le paiement du crédit est allongé.
- Capacité d’emprunt : capacité de remboursement × nombre de mensualités.
Entre autres, il ne faut jamais perdre de vue le fait que certains éléments en dehors du revenu et de la charge du foyer influent sur le résultat. Il s’agit de l’ancienneté de l’acquisition et l’usage auquel il est destiné.
À titre d’exemple, optons pour un revenu mensuel de 6 000 euros pour une charge mensuelle de 1 500 euros. Pour un prêt à amortissement constant, trouvons la capacité d’emprunt.
- Reste à vivre : 6 000 – 1 500 = 4 500 euros ;
- Capacité de remboursement mensuelle : 4 500 × 0,33 = 1 485 euros ;
- Capacité d’emprunt sur 10 ans (120 mensualités) : 1 485 × 120 = 178 200 euros.
- Capacité d’emprunt sur 20 ans (240 mensualités) : 1 485 × 240 = 356 400 euros.
Quels sont les impacts de certains facteurs sur cette capacité ?
Elles sont diverses et ont un effet certain sur le montant de l’emprunt qu’une banque peut être disposée à faire à un foyer.
Impact du type de bien : neuf ou ancien
En fonction de son état, l’acquisition vers laquelle est dirigée un prêt occasionne le paiement de frais notariaux. Ils sont compris dans le montant total emprunté et ont une action sur la recherche de la capacité d’emprunt. Les frais de notaire sont déterminés sur la base de l’ancienneté des biens.
- Frais notarial pour du neuf : 2 voire 3 % du prix de vente du bien ;
- Frais notarial pour de l’ancien : 7 voire 8 % du prix de vente du bien.
Ainsi, la capacité de remboursement augmente pour un projet portant sur une nouvelle acquisition et diminue lorsqu’il s’agit d’une ancienne.
Impact de la nature du projet
Ici, il peut s’agir du financement de l’achat d’une résidence principale, secondaire ou locative.
Acquérir une résidence principale
Cela sous-entend que l’acheteur était locataire ou était logé gratuitement. C’est donc sur la base du saut de charges (la différence entre le loyer mensuel que paie l’emprunteur ou qu’il payait et les futures mensualités du crédit demande) que la banque se situe. Plus il est important, plus le taux d’endettement augmente et plus grand est le risque pour l’institution financière.
Acquérir une résidence secondaire ou un investissement locatif
Il est ici estimé que soit l’emprunteur est dans un éventuel remboursement de prêt immobilier ou qu’il paie mensuellement un loyer. Ce qui revient à considérer l’effet de ces charges dans la détermination de sa capacité d’endettement. Mais au cas où il ne serait pas tenu par aucune de ces obligations, cela n’aura aucun impact sur sa capacité d’emprunt.
Quelle différence il y a-t-il entre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement ?
Une capacité d’emprunt désigne un maximum de montant susceptible d’être obtenu en tant que prêt auprès d’une banque par un individu ou un ménage. Par contre, le taux d’endettement est un pourcentage permettant la détermination du niveau de dette que ce dernier peut supporter.
Le taux d’endettement est plafonné à 33 % (1/3 des revenus du demandeur). C’est-à-dire que généralement, au-delà de ce seuil, les institutions financières opposent un refus pour l’octroi du prêt.
Entre autres, il faut dire que la capacité d’emprunt renvoie à un montant tandis que le taux d’endettement désigne un pourcentage. Il existe néanmoins un lien entre ces deux composants : l’un sert pour trouver l’autre.
L’intérêt du courtier en prêt immobilier
Maintenant que vous savez comment calculer la capacité d’emprunt immobilier, par rapport à vos revenus, et que vous avez fait le calcul de votre taux d’endettement, qui est actuellement de 35%, sachez qu’il est également possible de recourir à un simulateur en ligne qui pourra vous donner toutes les informations dont vous avez besoin, très rapidement. Il vous suffira uniquement de remplir un formulaire détaillant vos revenus, vos charges ainsi que votre projet.
Pour mener à bien votre projet immobilier, avoir recours à un courtier pourra vous être très utile. Ce dernier, en plus de réaliser pour vous le calcul du montant de votre capacité d’emprunt, sera en mesure de constituer votre dossier très efficacement, mais également d’optimiser votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation. Il vous conseillera au maximum pour que vous puissiez bénéficier du prêt que vous souhaitez, en vous proposant notamment des solutions pour gagner en capacité.
De plus, ce dernier sera apte à vous obtenir un taux particulièrement intéressant, voire un prêt à taux zéro, grâce à sa connaissance du marché.
De manière générale, il vous fera gagner du temps, car s’occupera de toutes les formalités, et il vous fera également économiser.
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